Ograniczenia przy sprzedaży nieruchomości

Autorem artykułu jest natalia staśkowiak


Jesteśmy właścicielami nieruchomości i już zacieramy ręce na myśl o jej sprzedaży i pieniądzach, jakie za nią otrzymamy. Zanim jednak podzielimy skórę na przysłowiowym niedźwiedziu, upewnijmy się, że mamy do tego pełne prawo.

Sytuacji, w których mamy ograniczone prawo w zbywaniu swojej nieruchomości, jest kilka. Ręce może nam związać prawo pierwokupu, odkupu lub wywłaszczenie.

Na czym każde z tych praw polega?

Prawo pierwokupu daje możliwość zakupu nieruchomości jednej ze stron w razie, gdyby druga strona chciała ją sprzedać komuś innemu. Jeśli osoba mająca pierwszeństwo zakupu nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości danemu kontrahentowi, nici z interesu.

Prawo odkupu z kolei polega na możliwości ponownego przejęcia nieruchomości przez sprzedającego. Sprzedający ma takie prawo przez pięć lat od daty sprzedania działki. Może w każdej chwili odstąpić od umowy i żądać zwrotu nieruchomości. Oczywiście obowiązuje go cena nieruchomości taka, jaka jest ustalona w umowie plus zwrot wszystkich kosztów, jakie kupujący poniósł w trakcie używania działki.

Zarówno prawo pierwokupu, jak i odkupu ujawniane są zawsze w księdze wieczystej danej działki w dziale trzecim. Co ważne, właściciel nie ma przymusu prawnego ujawniania takich zapisów. Wszystko zależy od jego wolnej woli.

Innym wypadkiem jest sprzedaż działki cudzoziemcom. Aby w ogóle móc myśleć o takiej sprzedaży, cudzoziemiec musi mieć odpowiednią zgodę. Jest ona wydawana przez Ministra Spraw Wewnętrznych i ważna jest dwa lata od daty jej wydania.

Najtrudniejszym tematem w zakresie ograniczenia pola manewru dla właścicieli nieruchomości jest wywłaszczanie. Problem rozpoczyna się, gdy nasza działka znajdzie się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i będzie dotyczyła działań publicznych. Wywłaszczenie to odbywa się zawsze na wniosek starosty i to on prowadzi z nami rokowania.

Jeśli wywłaszczenie nastąpi, oczywiście, otrzymamy za działkę pieniądze lub ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeśli wywłaszczeniem zostanie objęta tylko część działki, możemy starać się o to, by Państwo przejęło także resztę nieruchomości, oczywiście za odpowiednią opłatą. Warunkiem jest jednak udokumentowanie, że część działki, która pozostała, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania.

Jak zatem widać, sprzedaż działki może być tak samo trudna, jak i jej kupno. Należy zawsze dokładnie czytać treść umowy oraz zapisy w księdze wieczystej, by nie zostać nabitym w butelkę. Zakup nieruchomości to bowiem znacznie trudniejsza sprawa niż zwyczajne nabycie auta czy innych rzeczy materialnych. Wiąże się z nią duża odpowiedzialność i duży wydatek. Czasem tożsamy z wydaniem oszczędności całego życia.

Warto pamiętać:

Sprawdzajmy dział trzeci księgi wieczystej,

Dobrze zapoznajmy się z planem zagospodarowania przestrzennego danego miasta, zanim postawimy na działce dom,

Zamiast utrudniać wywłaszczenie, lepiej skupmy się na podpisaniu dobrej umowy.

---

http://polishproperty.eu/

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak wybrać najlepszą działkę budowlaną? 13 wskazówek

Autorem artykułu jest Martyna Wasiak


Chcemy wybudować dom. Widzimy siebie na werandzie przy porannej kawie, a dzieci bawią się w ogrodzie – na swoim własnym placu zabaw. O tę idealną wizję musimy dbać od samego początku - wyboru odpowiedniej działki budowlanej.

Wybór feralnej może sprawić, że poranna kawa będzie dobudzać nas po nieprzespanej nocy związanej z hałasem wydobywającym się z pobliskiego transformatora. Dzieci zaś zamiast być w szkole, będą bawić się w ogrodzie z powodu braku dostępu do komunikacji publicznej, a tacie właśnie popsuł się samochód...

W przypadku szukania odpowiedniej działki powinniśmy zdać się w zupełności na siebie. Doradca z biura nieruchomości pomoże nam w dotarciu do właścicieli działek, którzy spełniają w jakimś stopniu nasze wymagania, ale nie odkryje przed nami wszystkich kart danego terenu, na którym miałoby się rozpocząć budowanie domu pod klucz. Warto zdać się na siebie i sprawdzić kilka informacji.

1. Rozmiar działki nie powinien być mniejszy niż 700 m2 dla jednorodzinnego domu wolnostojącego. Jeżeli planujemy założyć ogród, działka nie może być węższa niż 16-17 m2.

2. Sprawdzić, w jakim stopniu teren jest uzbrojony i jakie są możliwości wykonania ewentualnych przyłączy.

3. Zlecić badanie geotechniczne gruntu, na którym potencjalnie rozpocznie się budowa domu naszych marzeń. Najlepszy jest piasek, najgorszy torf.

4. Parametry działki – czy teren jest zalewowy bądź osuwiskowy? Jakie jest nachylenie i ukształtowanie terenu?

5. Granice działki skontrolować w mapce ewidencyjnej w starostwie bądź urzędzie miasta. Częstokroć miedze nie pokrywają się z faktycznym podziałem.

6. Dotrzeć do miejscowego planu zagospodarowania terenu, gdzie określone są warunki dotyczące zabudowy, jaka może powstać na danej działce. Dowiemy się też, jakie plany rozbudowy dotyczą naszej okolicy.

7. W księdze wieczystej nieruchomości sprawdzić stan prawny, potencjalne obciążenie hipoteczne, przeznaczenie terenu, kto jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym.

8. Warto poznać historię danej działki, aby nie być zaskoczonym, gdy natrafimy na stare instalacje lub gdy okaże się, że niegdyś było tu dzikie wysypisko śmieci.

9. Sąsiedztwo bliższe i dalsze może być dokuczliwe, szczególnie gdy wiąże się to z nieprzyjemnym zapachem, hałasem i wzmożonym ruchem ulicznym. Zorientujmy się, zanim podejmiemy decyzję.

10. Dojazd do danej działki budowlanej może odbywać się poprzez prywatną drogę. Sprawdźmy to.

11. Jeżeli nasz dom znajduje się w oddaleniu od miejsca pracy bądź szkoły naszych dzieci, warto sprawdzić, czy nie ma problemu z dostępem do komunikacji miejskiej.

12. Hałas dobiegający z urządzenia znajdującego się nieopodal działki lub hurtowni może być niezauważalny w ciągu dnia. Nocą może być nie do wytrzymania.

13. Działka może spełniać wszystkie wymagania formalne, lecz najważniejsze jest, abyśmy czuli, że możemy tam spędzić resztę swojego życia.

---

Oferteo.pl - Otrzymaj Oferty Firm Za Darmo!

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak wybrać działkę pod budowę domu?

Autorem artykułu jest Krzysztof Lis


Pomijając nielicznych szczęściarzy, niemal każdy, kto chce rozpocząć budowę domu, musi zacząć od wyboru i kupna działki. Jakie pierwsze kroki musimy poczynić przed zakupem takiej nieruchomości, by później bezproblemowo zrealizować na niej swoje budowlane marzenia?

Inwestując w nieruchomość, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na swoje możliwości finansowe. To one zawsze będą wyznaczać górną granicę możliwości inwestora, dlatego warto zrobić porządny rachunek swoich oszczędności i możliwości kredytowych. Można spotkać się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić zdolność kredytową, jednak na tym etapie nie jest to konieczne. Dobrze jest kupować działkę za gotówkę, aby nie trzeba było zaczynać całej budowy już od wzięcia kredytu.

Jeśli spodziewamy się środków ze sprzedaży innej nieruchomości, można rozważyć kredyt, ale i tak nie polecałbym takiego podejścia. Trzeba za to dokładnie policzyć wszystkie koszty związane z zakupem domu lub działki (podatki, opłaty notarialne i sądowe), oraz koszty związane z obsługą kredytu. Kiedy wiemy, ile już pieniędzy możemy wydać, należy zająć się wyborem działki.

Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie. W przypadku poszukiwania interesujących działek należy pamiętać o czterech zasadach:
1) lokalizacja,
2) uzbrojenie,
3) plan zagospodarowania przestrzennego,
4) ewentualne obciążenia.

Lokalizacja jest czynnikiem, który ma największy wpływ na wartość i cenę nieruchomości. Jeśli działka znajduje się daleko od miasta i dobrych dróg dojazdowych, jej wartość będzie niska. I nic z tym się nie da zrobić – bo szanse na doprowadzenie wygodnej drogi ze zjazdem akurat w tej okolicy jest niewielka. Lokalizacja ma znaczenie z punktu widzenia dojazdu do pracy i szkoły. Nawet, jeśli Tobie odpowiada mieszkanie w domu w głuszy, niekoniecznie musi to pasować potencjalnym kupującym Twój dom w wypadku, gdybyś był zmuszony go sprzedać.

Fajnie jest mieć działkę nachyloną na południe, z dojazdem od północy (przy asfaltowej drodze). Część z nas lubi mieć w okolicy las, inni jeziora, a jeszcze innym potrzeba do szczęścia grupy sąsiadów.

Drugim czynnikiem wpływającym na wartość działki jest kwestia jej uzbrojenia we wszelkie dostępne media, czyli elektryczność, gaz, wodę i kanalizację. Teoretycznie możliwe jest wzniesienie domu w pełni niezależnego od tych sieci (samowystarczalnego), ale jest to dość kosztowne. Dobrze zatem, by działka miała w pobliżu dostęp do tych mediów -- przynajmniej do energii elektrycznej, bo wywiercenie studni i budowa przydomowej oczyszczalni ścieków są dość łatwe i w sumie niedrogie.

Trzecia kwestia to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawdzimy we właściwym urzędzie gminy lub miasta. Czasem można go obejrzeć w Internecie. Interesuje nas jednak plan zagospodarowania nie tylko tej działki, którą chcemy kupić, ale całej okolicy. Warto sprawdzić, czy na sąsiednich działkach nie powstaną w przyszłości inwestycje, które będą dla nas bardzo kłopotliwym sąsiedztwem.

Ostatnia rzecz, na którą trzeba zwracać uwagę, to sprawdzenie dokumentacji prawnej działki, czyli oznaczenia nieruchomości, właściciela, a także ewentualnych obciążeń, w tym służebności, co zrobimy we właściwym wydziale ksiąg wieczystych.

Dodatkową zasadą, którą warto również zastosować, jest rozejrzenie się po najbliżej okolicy w celu znalezienia istniejących już inwestycji, które mogą być dla nas uporczywe. Warto również popytać osoby zamieszkujące już daną okolicę o ich opinie na temat zamieszkania w tym miejscu, o ewentualnych problemach, które mogą z tego wyniknąć. Nie zaszkodzi dowiedzieć się czegoś więcej o sprzedającym działkę, być może ma w swojej miejscowości opinię krętacza i kłamcy, co jest potencjalnym źródłem problemów.

Niestety, nie możemy po prostu kupić działki, która nam się podoba, a później liczyć, że architekt wpisze nam w tę działkę dowolny wymarzony dom. Już przy kupnie działki musimy uwzględnić nasze plany budowy domu. Działka musi być dobrana do jego wielkości, układu, położenia, co w szczególności może być kłopotliwe w przypadku małych działek.

Dla rodziny 4-osobowej można zacząć nawet od działki, która ma 800 m2 i w górę. Dosyć dobrym kształtem jest działka w kształcie prostokąta. Ważne jest też to, co znajduje się na działce, czy działka jest płaska, czy są tam jakieś drzewa, spadek. Nikt chyba nie kupuje działek bez obejrzenia ich na żywo. Jeśli jest taka możliwość, warto obejrzeć ją kilka razy o różnych porach roku. To pozwoli sprawdzić, czy np. topniejące wiosną śniegi nie zamieniają działki w błotne trzęsawisko.

---

Krzysztof Lis
Autor bloga o budowie taniego domu

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl